Samenvatting

Bij de aankoop van een woning komen veel kosten kijken, zoals de registratierechten en notariskosten. Deze moet je onmiddellijk kunnen betalen en dus aftrekken van je spaargeld. De rest kan je bijlenen, maar in principe verwacht de bank dat je dan nog maar maximaal 90% van de aankoopprijs moet lenen.

Hoeveel moet ik lenen?

Bij de aankoop van een woning komen naast de aankoopprijs nog een hoop kosten kijken. Deze moeten zeker meegerekend worden. Sommige van deze kosten (bv. notariskosten) moeten direct kunnen betaald worden. Deze moet je dus van je gespaarde kapitaal aftrekken en de rest kan je in je woning investeren. Andere kosten (bv. de schuldsaldoverzekering) kan je bijlenen, maar dit maakt je lening weer duurder. In de regel verlangt een bank dat je na aftrek van de kosten nog 10% van de aankoopprijs van de woning direct zelf kan inbrengen uit spaargeld. Daarnaast kan je best nog een extra potje opzij houden voor eventuele herstellingskosten en afwerking.

De belangrijkste kosten zijn:

Registratierecht

Een eerste grote kost is het beschrijf. Dit zijn de belastingen die je betaalt op de registratie van je eigendom. Ze worden geïnd door de notaris voor de Staat. In Vlaanderen betaal je 10% (groot beschrijf) op de aankoopprijs van de woning. Als je een zogenaamde "bescheiden woning" met een laag kadastraal inkomen koopt, kom je eventueel in aanmerking voor het zogenaamde klein beschrijf, waarbij je maar 5% registratierechten betaalt. Als je een nieuwbouwwoning koopt, betaal je geen registratierechten, maar wel BTW (21%).

Opmerking: Het kadastraal inkomen is een fictieve huuropbrengst. Ze zou overeenstemmen met wat je zou verdienen door de woning te verhuren. Op basis hiervan wordt berekend hoeveel onroerende voorheffing je elk jaar moet betalen. Dit is de belasting op het bezit van een woning of ander onroerend goed.

Abattement (vrijstelling registratierechten)

De Vlaamse overheid geeft een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 15.000 euro van de aankoopprijs. Dit is het "gewoon abattement". Wie een hypotheeklening neemt om een woning te kunnen kopen, wordt het vrijgestelde bedrag verhoogd tot 25.000 euro (of 35.000 euro bij een klein beschrijf).

Om hiervoor in aanmerking te komen moet je aan enkele voorwaarden voldoen. Enkel natuurlijke personen (dus geen bedrijven) komen in aanmerking. Het moet gaan om een woning, een bouwgrond of een gebouw dat zal worden omgebouwd tot woning. Je mag geen andere woning of bouwgrond in Belgiƫ bezitten en je moet er binnen de twee jaar in gaan wonen (5 jaar voor een bouwgrond of een tot woning te verbouwen gebouw). Het moet gaan om de volledige aankoop van een woning die met geld betaald wordt (dus geen ruil). Alle personen die samen een woning of bouwgrond kopen moeten tegelijk aan deze voorwaarden voldoen.

Notariskosten aankoopakte

Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd. Hij mag niet meer en zelfs niet minder vragen. De notaris is nl. een openbaar ambtenaar en mag niet concurreren met andere notarissen. Zijn loon wordt berekend met een degressieve tabel per schijf (m.a.w. een dalend percentage per schijf van de aankoopprijs). Voor wie in aanmerking komt voor een sociale lening wordt het ereloon van de notaris gehalveerd.

Bovenop zijn ereloon rekent de notaris je wel nog diverse aktekosten (administratieve kosten) en kosten voor de overschrijving aan. Deze mogen samen maximum 1631 euro bedragen. Op de som van het ereloon, de aktekosten en de kosten van de overschrijving moet je 21% BTW betalen.

Schuldsaldoverzekering

Hou er rekening mee dat je een schuldsaldoverzekering moet nemen. Deze verzekering zorgt ervoor dat je erfgenamen de woning kunnen afbetalen indien je overlijdt vóór de lening volledig is afbetaald. Dit is op zich niet wettelijk verplicht, maar je mag er van uitgaan dat geen enkele bank je zo een grote lening geeft zonder dat je een schuldsaldoverzekering neemt. Het bedrag voor de schuldsaldoverzekering kan je ook gewoon bijlenen.

Doorgaans kan een schuldsaldoverzekering je 2.000 tot 3.000 euro kosten per 100.000 euro die je leent. Factoren die een invloed kunnen hebben op dit bedrag zijn o.a. de looptijd van de lening, je leeftijd op het moment dat je de lening aangaat, je BMI (lengte en gewicht), eventuele risicoberoepen en gevaarlijke hobby's (bv. skydiven).

Indien je de lening samen met een partner aangaat, dan kunnen jullie je elk voor bv. 50% van het geleende bedrag laten verzekeren of elk voor het volledige bedrag. Het is zeker duurder indien jullie je elk voor de volledige lening laten verzekeren, maar het biedt wel meer zekerheid. Stel dat één van jullie zou overlijden, dan moeten je partner of jij niet meer een halve lening alleen afbetalen.

Hypotheekrechten en notariskosten

Tot slot moet je er rekening mee houden dat je op de registratie van je hypotheeklening zelf ook een belasting moet betalen. Deze bedraagt 1% van het bedrag waarop een hypotheek wordt gevestigd.

De onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is de belasting die je betaalt op de onroerende eigendom, letterlijk alleen het bezitten van een woning of ander onroerend goed (winkelpand, garage, grond, enz.). Deze wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Het belastingspercentage hiervoor verschilt per gemeente, omdat er naast de basisheffing door de regionale overheden ook een deel wordt bepaald door de gemeenten en provincies.

Deze belasting wordt één keer per jaar geheven. Wanneer je dus in de loop van het jaar een woning koopt, dan heeft de verkoper als vorige eigenaar reeds de belastingen voor dit hele jaar betaald. Je moet daarom de verkoper hiervoor vergoeden voor het deel van het jaar dat je over de woning kan beschikken.

Concreet: Indien je een woning koopt en bv. vanaf 1 mei van dat jaar in de woning kan (zelfs indien je dan nog geen eigenaar zou zijn), betaal je de verkoper 8/12 (of 8 maanden) van deze belasting terug. Je moet dan wel geen onroerende voorheffing aan de overheid meer betalen voor dat jaar.

Stel dat je een woning hebt met een geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.150 euro in Aalst (referentiegegevens 2013):

  1.150 euro x 2,5% = 28,75 euro (basisheffing Vlaanderen)
+ 28,75 x 2,95 (= 84,81 euro) (provinciale heffing)
+ 28,75 x 15 (= 431,25 euro) (gemeentelijke heffing)
= 28,75 + 84,81 + 431,25 = 544,81 euro
In dit voorbeeld zou je dan nog 8/12 van 544,81 euro (363,21 euro) direct moeten kunnen ophoesten. Op dit bedrag zijn wel diverse verlagingen voor bv. sociale of bescheiden woning en kinderen ten laste van toepassing. (Voor het jaar waarin je koopt uiteraard berekend op basis van de gegevens van de verkoper.)

Samenvatting

Bij de aankoop van een woning komen veel kosten kijken, zoals de registratierechten en notariskosten. Deze moet je onmiddellijk kunnen betalen en dus aftrekken van je spaargeld. De rest kan je bijlenen, maar in principe verwacht de bank dat je dan nog maar maximaal 90% van de aankoopprijs moet lenen.